Untung Kos-kosan: Bedah Asal Angka Balik Modal

Pemilik modal yang menghitung untung kos-kosan hampir pasti bertemu satu angka: balik modal 8,77 tahun. Angka itu terdengar seperti hasil riset ekonomi. Padahal 8,77 tahun adalah hasil bagi dua angka contoh dalam blog Mekari Jurnal, vendor software akuntansi. Portal 99.co dan materi pemasaran Podomoro Park Bandung tidak memuat angka itu. Keduanya sama-sama berbicara dengan andaian kamar terisi penuh atau hunian tinggi. Di kubu seberang, vonis yield bersih 5-6 persen bertumpu pada ringkasan video satu figur, Timothy Ronald. Kedua kubu tampak yakin, tetapi tak satu pun menunjukkan data tingkat hunian kamar kos.

Tulisan ini tidak menilai niat siapa pun. Ia memeriksa dari mana angka-angka itu datang dan apa yang belum ada di baliknya.

Balik modal kos-kosan 8,77 tahun: hitungan dari satu blog

Angka ini muncul dalam "contoh studi kasus" di blog Mekari Jurnal. Modal awalnya Rp2 miliar, terdiri dari tanah Rp500 juta dan bangunan 10 kamar Rp1,5 miliar. Biaya operasional Rp6 juta per bulan, yaitu listrik dan air Rp2 juta, gaji pengelola Rp3 juta, serta perawatan dan kebersihan Rp1 juta. Sewa Rp2,5 juta per kamar menghasilkan Rp25 juta per bulan, sehingga laba bersihnya Rp19 juta. Rp2 miliar dibagi Rp19 juta dihitung "≈ 8,77 tahun".

Blog itu sendiri menyebut perkiraan ini berlaku "dengan asumsi biaya dan pendapatan tetap stabil". Pendapatan Rp25 juta berarti sepuluh kamar terisi sepanjang tahun. Contoh itu tidak punya baris untuk kamar kosong, penggantian perabot, atau depresiasi bangunan. Pajak bumi dan bangunan serta asuransi, dua biaya tahunan yang disebut CNBC Indonesia, juga tidak ada. Artikel yang sama menutup dengan ajakan memakai Mekari Jurnal dan mencoba percobaan gratis tujuh hari. Contoh ilustratif memang wajar memakai angka bulat. Masalah muncul ketika angkanya dikutip lepas dari konteks, seolah-olah temuan pasar.

Dua sumber lain yang kerap disandingkan berbeda wujudnya.

99.co. Panduannya berjudul "Cepat Balik Modal & Untung!", tetapi teksnya tidak menghitung masa balik modal. Ia hanya memuat simulasi biaya bangun kos 10 kamar sebesar Rp360 juta, terdiri dari tanah 120 meter persegi dan bangunan Rp2 juta per meter persegi. Ia juga memberi contoh bahwa dengan sewa Rp1 juta per kamar, "jika semua kamar ada penghuninya", pemilik memperoleh Rp10 juta sebulan. Kalimat bersyarat itu jujur, tetapi syaratnya adalah hunian penuh. Di akhir, halaman itu mengarahkan pembaca ke daftar "kosan dijual" di 99.co.

Podomoro Park Bandung. Artikelnya tidak memuat hitungan balik modal. Yang ada adalah klaim naratif. Podomoro menulis bahwa tanah dan bangunan adalah aset yang "enggan mengalami depresiasi" dan bahwa kawasan itu punya "konsumen potensial" lebih dari 50.000 mahasiswa. Dari situ ia menyimpulkan adanya "kemungkinan tingginya tingkat hunian". Angka 50.000 menggambarkan populasi mahasiswa di sekitar lima kampus, bukan jumlah kamar yang terisi. Artikel itu juga mempromosikan Student House Podomoro Park Bandung, yang dikelola bersama Rukita.

Angka 11 tahun, yang sering disandingkan dengan 8,77, tidak kami temukan tertulis di sumber mana pun. Yang terdekat adalah simulasi CNBC Indonesia: modal Rp1 miliar, lima kamar Rp1,5 juta, pendapatan kotor Rp7,5 juta per bulan, balik modal 133 bulan. Itu sedikit di atas 11 tahun menurut hitungan redaksi. CNBC bukan vendor, dan artikelnya menegaskan bahwa angka itu pendapatan kotor, bukan laba. Jadi pembaca yang teliti sebetulnya sudah diberi tanda peringatan.

Seberapa sensitif simulasinya

Input tiga simulasi itu berjauhan. Untuk 10 kamar, Mekari memakai modal Rp2 miliar dan 99.co Rp360 juta, selisih lebih dari lima kali lipat. Sewa per kamar Rp2,5 juta di Mekari, Rp1 juta di 99.co, dan Rp1,5 juta di CNBC. Di tengah tulisan yang sama, Mekari memberi contoh harga kamar berpendingin udara Rp1,5 juta dan tanpa pendingin Rp800 ribu.

Dua hitungan redaksi berikut hanya ilustrasi sensitivitas, bukan data hunian atau harga pasar. Pertama, andai satu dari sepuluh kamar Mekari kosong sepanjang tahun, laba turun menjadi Rp16,5 juta per bulan dan balik modal melar menjadi sekitar 10,1 tahun. Kedua, andai sewanya Rp1,5 juta dengan biaya operasional tetap Rp6 juta, laba menjadi Rp9 juta dan balik modal sekitar 18,5 tahun. Satu asumsi bergeser, kesimpulannya ikut bergeser. Karena itu "8,77 tahun" lebih jujur dibaca sebagai contoh cara menghitung daripada prakiraan.

Yield bersih kos-kosan 5-6 persen: taksiran, bukan survei

Kubu kontra memegang angka yang sama rapuhnya. Menurut ringkasan video Timothy Ronald, yield sewa bersih kos-kosan umumnya hanya 5%-6% per tahun setelah dipotong perawatan, perbaikan, dan risiko kamar kosong (vacancy rate, yaitu persentase kamar yang tidak terisi). Ia menilai angka itu setara atau di bawah deposito dan obligasi pemerintah AS, dan menyarankan REITs (dana investasi properti yang diperdagangkan di bursa) atau saham seperti BSDE dan BBCA. Dalam sesi konsultasi dengan penanya yang ingin berutang untuk kos Rp250 juta, ia menyebut kos-kosan "big NO" bagi pemula.

Yang kami pegang adalah ringkasan tertulis, bukan transkrip lengkap. Ringkasan itu tidak menyebut survei, sampel, atau sumber data untuk 5-6 persen, termasuk berapa tingkat kekosongan yang diasumsikan. Bisa saja videonya memuat dasar hitungan yang tidak masuk ringkasan. Itu pertanyaan terbuka yang perlu dikonfirmasi langsung. Sampai ada jawaban, angka itu paling tepat disebut taksiran.

Kedua kubu ternyata berbicara dalam bahasa yang berbeda. Contoh Mekari, bila dibaca sebagai yield tahunan atas modal, menghasilkan Rp228 juta per tahun dibagi Rp2 miliar, atau sekitar 11,4 persen (hitungan redaksi). Yield 5-6 persen, bila dihitung atas modal, setara balik modal sekitar 17 sampai 20 tahun. Selisih dua kali lipat itu bukan pertarungan data melawan data. Itu selisih asumsi tentang hunian, harga sewa, biaya, dan harga bangunan, dan tak satu pun diuji dengan data pasar.

Kos-kosan vs SBN

Perbandingan paling sering dipakai adalah kupon ORI022 sebesar 5,95 persen per tahun, yang berada di ujung atas rentang 5-6 persen. Angka itu datang dari blog Bibit, mitra distribusi penjualan SBN yang ditunjuk Kementerian Keuangan dan terdaftar di OJK. ORI022 dibuka 26 September sampai 20 Oktober 2022. Seri itu sudah lewat dan tidak bisa dijadikan tolok ukur pasar hari ini. Perbandingannya juga tidak sebanding. Kupon adalah janji tetap pada satu instrumen, sedangkan yield kos adalah taksiran yang bergantung pada pengelolaan. Blog yang sama menyebut pemilik kos 10 pintu "mungkin saja mendapat untung Rp30 juta/bulan" tanpa dasar hitungan. Kerangka untuk membandingkan secara adil ada di tulisan kami tentang cara membaca yield riil, bukan yield nominal.

Pajak kos-kosan UMKM: satu-satunya bagian yang berjangkar aturan

Di tengah simulasi yang goyah, aturan pajak adalah bagian paling kokoh, dengan catatan soal sumbernya di bawah. Penghasilan dari rumah kos tidak dikenai PPh final 10 persen atas persewaan bangunan, karena Pasal 2 PP 34/2017 dan penjelasannya mengecualikan "jasa pelayanan penginapan", termasuk rumah kos. Namun kos tidak bebas pajak. Penghasilannya tetap objek PPh usaha. Pengusaha dengan omzet maksimal Rp4,8 miliar setahun dapat memakai PPh final 0,5 persen menurut PP 23/2018. Wajib pajak orang pribadi yang memakai skema itu tidak dikenai PPh atas omzet sampai Rp500 juta setahun, berdasarkan UU Harmonisasi Peraturan Perpajakan (UU HPP) yang berlaku mulai 1 April 2022.

Contoh di artikel itu memakai Ibu Rina, dengan 15 kamar seharga Rp1 juta. Omzetnya Rp180 juta setahun, sehingga pajak yang dibayar nol rupiah. Perhatikan asumsinya: kos Ibu Rina "terisi penuh sepanjang tahun". Di sini asumsi itu tidak menyesatkan, sebab hunian penuh adalah batas atas omzet dan cara aman menguji ambang pajak. Dalam simulasi balik modal, asumsi yang sama justru memperindah hasil. Angkanya sama, fungsinya berlawanan.

Ada tiga catatan penting.

• Status sumber. Artikel itu terbit di situs pajak.go.id, ditulis pegawai Direktorat Jenderal Pajak (DJP), dan tegas dinyatakan sebagai pendapat pribadi penulis, bukan sikap instansi. Ia juga ditulis ketika insentif Rp500 juta masih "akan" berlaku, dan tidak memverifikasi kondisi terkini.
• Syarat tambahan. Detik.com yang mengutip situs DJP menulis bahwa omzet di bawah Rp500 juta bisa bebas pajak bagi individu wajib pajak, dengan "persyaratan lainnya" yang dipertimbangkan. Kata "bisa" di sini penting. Perhitungan omzet juga bisa keliru, seperti dibahas dalam tulisan kami tentang ambang batas bebas pajak Rp500 juta yang bisa salah hitung.
• PP 20/2026. Detik.com menyebut PP 20 Tahun 2026 sebagai dasar tarif 0,5 persen. Kami belum membaca teks aturan itu, jadi tulisan ini tidak menjadikannya rujukan hukum utama.

Soal pajak daerah, artikel DJP tersebut menyatakan UU Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah (HKPD) mencabut UU PDRD. Aturan lama itu memasukkan rumah indekos dengan lebih dari sepuluh kamar ke dalam pengertian hotel, sedangkan aturan baru tidak lagi memuat kos sebagai objek pajak daerah. Kami hanya menemukannya di artikel itu, jadi sebaiknya dicek ke teks undang-undangnya. Untuk konteks fiskal yang lebih luas, baca basis pajak yang menyusut di balik regulasi baru.

Implikasi untuk pembaca cukup jelas. Bila beban pajak kos skala kecil mendekati nol, selisih antara pendapatan kotor dan laba bersih tidak lagi terutama soal pajak. Selisih itu ditentukan oleh hunian, biaya, dan harga sewa, yaitu variabel yang justru paling sedikit datanya.

Yang belum ada, dan cara membaca angka yang beredar

Tiga hal belum bisa kami jawab dari bahan yang ada.

1. Tingkat hunian aktual kamar kos. Tidak ada data kekosongan dari sumber primer, seperti asosiasi pengelola kos, survei kampus, atau lembaga riset properti. Tanpa itu, asumsi 100 persen tidak bisa diuji, dan taksiran 5-6 persen pun tidak bisa dibantah.
2. Dasar angka Timothy Ronald. Apakah ia bersandar pada data atau pengalaman anekdotal belum terkonfirmasi.
3. Isi lengkap simulasi vendor. Dalam halaman yang kami baca, tidak ada komponen apresiasi tanah dan depresiasi bangunan. Kami belum tahu apakah versi lain dari Mekari Jurnal, 99.co, atau Podomoro memasukkannya.

Apresiasi tanah mungkin celah terbesar di kubu kontra. Podomoro menjanjikan "kenaikan nilai properti", dan artikel DJP menyebut harga tanah terus naik sebagai daya tarik. Tak satu pun sumber mengukurnya. Karena itu 5-6 persen tidak bisa dibaca sebagai total imbal hasil sebelum tahu apakah kenaikan nilai tanah ikut dihitung.

Bagi pembaca yang menimbang modal ratusan juta, ada empat pertanyaan yang berlaku untuk simulasi mana pun:

• Berapa persen kamar terisi yang diasumsikan, dan dari mana angkanya?
• Apakah angka yang dibagi adalah pendapatan kotor atau laba bersih?
• Apakah biaya tahunan, perabot, dan penyusutan bangunan masuk hitungan?
• Siapa yang menulis, dan apa yang dijualnya di halaman yang sama?

Pertanyaan terakhir bukan tuduhan. Mekari menawarkan software, 99.co memajang listing, Podomoro menjual unit, dan Bibit menjual ORI022 35. Itu tidak otomatis membuat angkanya salah. Namun itu menjelaskan mengapa angkanya berbentuk contoh, bukan survei. Hal yang sama berlaku bagi vonis 5-6 persen yang belum menunjukkan dasar datanya. Selama data hunian belum ada, perdebatan "kos-kosan menguntungkan atau tidak" belum bisa diputuskan oleh bukti, dan pembaca sebaiknya memakai angka-angka itu untuk belajar cara menghitung, bukan untuk memutuskan.